Martin Březina z UlovDomov.cz: Těším se, až půjde vůně nového bydlení zprostředkovat online

České technologické firmy si ve středoevropské konkurenci vedou excelentně. Do žebříčku padesáti nejrychleji rostoucích firem se dostalo 21 českých hráčů a obrovský úspěch – 3. místo ve finálové padesátce – zaznamenala i brněnská firma UlovDomov.cz, která s pomocí technologií digitalizuje trh nájemního bydlení. Její zakladatel Martin Březina prozradil, co stojí nejen za úspěchem v soutěži Deloitte Technology Fast 50, ale i za jejich úspěšným dobýváním nájemního trhu – nejen s projektem UlovDomov.cz, ale i s ním související službou Ideální nájemce

Třetí místo v prestižním žebříčku rostoucích firem v regionu střední Evropy, Pobaltí a Balkánu. Jak si užíváte úspěch v soutěži Deloitte Technology Fast 50?   

Samozřejmě máme velkou radost, sám soutěž sleduji už několik let. Překvapilo mě, jak velkou má publicitu. Přišly nám gratulace ze všech možných směrů. Ta soutěž je dost specifická. Je o číslech, která jsou interní, takže do poslední chvíle nikdo netuší, jak dopadne. Vnímám to rozhodně jako velký úspěch. Pro nás je důležitý hlavně přínos do týmu – vždycky, když se nám něco podaří, vzedme to u nás obrovskou pozitivní vlnu. 

Bodovali jste díky tomu, že vaše hrubé tržby se v loňském roce zdvojnásobily na nějakých 166 milionů ročně. Na trhu jste přitom nějakých pět let. Co je podle vás hlavním důvodem úspěchu? Je to o nápadu, know-how, správně nastavených procesech?  

Pro nás bylo klíčové si uvědomit, že chceme přijít se službou, která bude mít větší přidanou hodnotu. A že kromě inzertního portálu UlovDomov.cz chceme přijít i se službou Ideální nájemce. Staráme se kompletně o pronájmy bytů a jsme v tom procesu mnohem více zainteresovaní. Pracujeme tak s větším cashflow a větším know-how. Ten úspěch je asi ve všech faktorech dohromady, ale velmi důležitý je také šikovný tým plný motivovaných lidí. Není to jen o technologiích, je to i o offline světě. Někdo musí vyrazit do terénu a obstarávat a udržovat byty.  

Hraje určitou roli i to, že jste velmi úzce zaměření čistě na pronájmy, které – minimálně ve srovnání s prodejem nemovitostí – byly vždycky spíš takovou popelkou?

Je pravda, že v realitních kancelářích se točí 90 % provizí z prodeje a jen 10 % provizí jde z pronájmu. Proto na ně není takový fokus. Důvod je jednoduchý – pronajímání je prostě o mnoho komplikovanější. Je to dlouhodobá záležitost a záleží na mnoha faktorech: koho si do bytu vyberete, jestli se z něj nestane neplatič, jak máte nastavenou smlouvu, jestli máte byt dva měsíce prázdný, a tak dále. Spousta pronajímatelů to řeší tak, že si stáhne vzor smlouvy na internetu, nahodí inzerát na nějaký portál, obsadí byt a těší se na co největší zisk. To je ale chyba lávky. Pokud jsem pronajímatel, musím se orientovat v legislativě, znát svoje práva, mít správně nastavené smlouvy. A to na trhu opravdu nebylo pokryté. Chyběl tady parťák, který by pronajímatelům pomohl.  

Vy už spravujete více než 1 300 bytů po celé republice, dá se říct, že už jste velmi zkušeným parťákem?  

Prošli jsme si už nejrůznějšími extrémy – od falešné identity podnájemníků až po to, že se z pronajímaného bytu stalo drogové doupě nebo se v něm objevili švábi. Dnes už díky tomu umíme pracovat s jakoukoliv situací a vyřešit ji, vycepovalo nás to. Když chcete pronajímat, musíte se celý proces naučit sám. Je tu třeba nějakých 400 tisíc pronajímatelů a stačí, aby se změnila legislativa. Tím pádem 400 tisíc krát musí někdo věnovat čas tomu, aby se to znovu naučil. A my to za pronajímatele přitom dokážeme udělat centrálně.  

Zlaté vejce nevysedíte z nuly 

Už při vašem prvním projektu Chlapská zásilka jste spolupracovali s JICem v rámci programu Starcube a spolupráce funguje dodnes. Jak vám naše služby pomohly?  

Velkým přínosem pro nás byl samotný program Starcube. V jeho rámci nás JIC propojil s Oliverem Dlouhým z Kiwi.com. Díky tomu jsme se pak potkali u piva a popovídali si o dalších možnostech. Fungujeme dál na bázi konzultací, které nám vždy pomohly zodpovědět naše aktuální otázky. A účastním se také sdílení zkušeností. Je to fajn – záleží sice na dynamice firem a lidí, které se toho účastní, ale vždycky si vyzobnu nějaké téma, které je aktuální i pro nás. Obecně jsem opravdu moc rád za tu komunitu, kterou JIC tvoří. Myslím, že je to skvělé hlavně pro začínající firmy. Nám JIC moc pomohl se do byznysu dostat a nevím, kde bychom bez toho odrazového prkna dnes byli.  

Oliver Dlouhý vás pak propojil ještě s dalším investorem, Jiřím Hlavenkou. Přibyl pak i Ladislav Chodák Miton. Co vám investoři přinesli – kromě určitého kapitálu?   

Pravda je, že na investory jsme měli vždycky obrovské štěstí, hlavně po osobní stránce. Moc si jich všech cením, a hlavně právě za to, že to není jen o nějakém „tady máte peníze“. Pravidelně spolu vše konzultujeme, bavíme se o strategických věcech. Miton do svých firem přidává také dlouholeté know-how, propojuje nás mezi sebou, vytváří prostředí pro vzájemnou pomoc – to je na českém trhu poměrně unikátní přístup.  

Zvenku to celé může působit tak, že kombinujete štěstí s notnou dávkou intuice, a tím pádem býváte ve správnou dobu na správném místě.  

Myslím, že to není jen o štěstí. Spíš věřím, že kde je vůle, tam je i cesta. Člověk musí mít nějakou vizi, nějaké zapálení a pak si svůj úspěch také vydřít. Nikdo nevysedí zlaté vejce z nuly. Na co člověk může mít štěstí, jsou lidé – koho potká, koho si vybere do týmu. Tohle štěstí jsme opravdu měli, a to má pak obrovský dopad na úspěch či neúspěch.  

Jsme arbitrem mezi dvěma stranami s vlastní agendou 

Už v začátcích jste vymysleli bonusovou službu, abyste oproti konkurenci nabídli něco navíc. Jednalo se o službu Prověření rizikovosti osob, která zájemce o nájem prověří – jeho trestní rejstřík a případné dluhy. Jaké další bonusy vymýšlíte v rámci svých služeb?   

Jsme nastavení jako inovativní firma, takže máme velkou vizi v mnoha ohledech. Jedna z věcí, kterou už opravdu umíme, je vyúčtování energií a služeb. V případě, že se podnájemníci rychle střídají a nevydrží třeba ani rok, je složité dělat rozúčtování. Vyrobili jsme proto několik kalkulaček, které budeme nabízet i mimo službu Ideálního nájemce. Obecně věříme ve svět, kde se dá pronajímat jednodušeji, efektivněji a bez starostí. A do tohoto ideálního stavu na trhu ještě chybí dost věcí, které tam chceme přinést.  

Kde berete inspiraci pro tyhle své „vylepšováky“? Díváte se i do zahraničí?  

Určitě se inspirujeme i za hranicemi, na druhou stranu zahraničí je hodně specifické, ať už jde o legislativu nebo o kulturní rozdíly. Nejvíce zkušeností tak nakonec stejně čerpáme z bolístek v nájemním vztahu. Je obrovská spousta činností – kontroly na bytech, zacházení s vybavením, opravy, faktury, nahlašování požadavků a podobně – které se dají dělat díky digitalizaci lépe než jenom v excelu, s tužkou a papírem nebo osobní domluvou.  

Říkáte bolístky? Inspirujete se tedy problémy konkrétních lidí?  

Když jsme hledali, jakou přidanou hodnotu můžeme na trh přinést, začali jsme se bavit s konkrétními pronajímateli, abychom zjistili, co je vlastně trápí a co by potřebovali zlepšit. Jeden z nich nám třeba řekl, že se svým nájemníkem vůbec nechce trávit čas, že by chtěl jenom ty peníze. Není to moc hezké, ale je to upřímné. A souvisí to i s určitým specifikem toho trhu. Ty dva tábory – pronajímatelé a nájemníci – se často vnímají jako protivníci. Pronajímatelé si myslí, že nájemníci jim akorát ničí byty, nájemníci si zase myslí, že pronajímatelé je vykořisťují. My se proto snažíme dostat mezi ně a trochu ty vztahy narovnat a najít tam vzájemné benefity. Být takovým arbitrem, aby se obě strany mohly dovolat svých práv a harmonicky spolu fungovat.  

Jak moc se pohnul trh s nájemním bydlením i v souvislosti s aktuální pandemií?   

Fungování a dynamika nájemního trhu se letos změnila. Na trh se dostalo poměrně dost bytů, které byly do té doby pronajímané přes AirBnB nebo v podobných krátkodobých pronájmech. Zásadně se tak navýšila nabídka bytů. Na druhé straně se ale v důsledku koronakrize snížila poptávka.  

Minimálně asi v souvislosti se studenty, kteří se teď učí distančně?  

Studenti jsou mimo města, ale jde i o lidi, kteří přišli o práci. Nemůžou si tak dovolit komfort bydlení v nájmu, sestěhovali se k sobě. Nebo práci mají, ale jsou na home office, a tak opustili velká města, kde teď stejně není co dělat. Pro nás to znamenalo velký nápor, museli jsme se naučit nový proces, kdy už jsme najednou neobsazovali 40, ale třeba 200 bytů. A samozřejmě když se sníží poptávka a zvedne nabídka, musíte jít s cenou nájmů dolů. Korona nás nakonec přece jen něco stála a nejspíš ještě stát bude, ale z mnoha věcí jsme se poučili a všechno teď bude záviset na dalším vývoji.  

Těším se, až půjde vůně nového bydlení zprostředkovat online 

Předpokládám ale, že ve světě realit nejspíš nebalíte kufry a budete pokračovat dál?  

Pronájmy mají ještě všechno před sebou. Stačí se podívat pět let zpět versus současnost. Za pět let bude trh zase úplně jinde, prochází změnou – i díky nám – a my chceme být i nadále u toho. Tento rok jsme, spíš než růst firmy, řešili hlavně efektivitu a optimalizaci. Hodně procesů jsme vyčistili a na základě toho všeho chceme nabídnout řešení pro každý nájemní vztah. Tak, abychom dokázali ulehčit proces pronajímání, sejmout část starostí z hlav majitelů bytů a tohle všechno rozšířit do celé republiky. Časem se třeba dostaneme i za hranice, ale pořád je tady nějakých 400 tisíc nájemních bytů, takže zatím máme co dělat i na domácí půdě. Není to ale jen o nabírání bytů, chceme ty služby zároveň dělat opravdu kvalitně a s přidanou hodnotou.  

Otázka na závěr – pronájem už zvládáte zprostředkovat zcela digitálně a tím pádem bezkontaktně. To je asi v současných podmínkách obrovská výhoda. 

Je pravda, že jsme digitalizaci v tomto směru chystali, v mnoha věcech nás ale krize ještě hodně popohnala. Ano, umíme to i bezkontaktně, ale podnájemník chce byt skoro vždycky ještě vidět. Obrovská pomoc a efektivita je v tom, že dřív zájemci chodili fyzicky třeba na deset prohlídek, což už dnes není potřeba. U nás si zájemci projdou všechny byty virtuálně pomocí 3D scanu a k dispozici mají i podporu na telefonu, která jim dodá všechny potřebné informace. Ve chvíli, kdy se jim byt líbí, jdou se na něj podívat – třeba si poslechnout hluk z ulice a hlavně si ho očuchat. Domov přece musí vonět, a to je jediné, co zatím digitálně nejde. Těším se ale na dobu, až i vůně půjde zprostředkovat online!